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沈陽市關(guān)于規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的管理辦法

發(fā)布時間：

2024-08-30

來源：

建立職能部門進住宅區(qū)責(zé)任清單，全面提升基層社會治理能力。要建立市、區(qū)兩級住宅區(qū)物業(yè)管理工作專班，明確各部門在住宅區(qū)內(nèi)的工作職責(zé)。各部門要提高認(rèn)識，按職責(zé)分工各司其職，制定住宅小區(qū)管理服務(wù)“責(zé)任清單”，加大對物業(yè)企業(yè)的指導(dǎo)力度，有效解決職能交叉和監(jiān)管缺失問題。打破住宅區(qū)圍墻“隔離帶”,破解住宅區(qū)沈陽物業(yè)服務(wù)中矛盾和難點問題。

第一章　總　則

第一條　為提高我市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，依法維護業(yè)主、物業(yè)企業(yè)等各方的合法權(quán)益，把加強和改進物業(yè)服務(wù)融入基層社會治理體系，提升居民幸福指數(shù)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》和國家、省、市物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于沈陽市行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)活動的指導(dǎo)、監(jiān)督與管理。

第三條　堅持以人民為中心的發(fā)展理念，堅持黨建引領(lǐng)，以市場化理念創(chuàng)新住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)，建立和完善物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體系，構(gòu)建組織有力、監(jiān)管有序、責(zé)任明晰、服務(wù)規(guī)范、行業(yè)自律、優(yōu)勝劣汰的具有沈陽特色的住宅區(qū)物業(yè)管理新格局。

第四條　市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。

第五條　物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)在規(guī)范行業(yè)行為和行業(yè)自律方面發(fā)揮積極作用，引導(dǎo)、促進物業(yè)企業(yè)依法經(jīng)營、誠信服務(wù)。積極配合房產(chǎn)主管部門加大對物業(yè)行業(yè)的規(guī)范管理，落實好各項工作。

第二章　規(guī)范業(yè)主大會與業(yè)主委員會行為

第六條　在成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作中，市、區(qū)房產(chǎn)及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，強化業(yè)務(wù)指導(dǎo)，切實履行工作職責(zé)，加強對街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組建首次業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會工作的全過程指導(dǎo)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建，并加強日常管理，建立信息溝通制度，加強對業(yè)主委員會成員的法律法規(guī)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷增強業(yè)主委員會依法履職能力。

第七條　建立業(yè)主委員會人選聯(lián)審機制。在確定候選人名單前，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家、省、市關(guān)于業(yè)主委員會候選人參選條件的有關(guān)規(guī)定，圍繞政治素質(zhì)、思想品質(zhì)、工作能力及群眾威信等方面，會同相關(guān)部門對業(yè)主委員會候選人進行資格聯(lián)審，嚴(yán)把人選關(guān)。提倡黨員積極參選業(yè)主委員會委員，提高業(yè)主委員會成員中的黨員比例。

第八條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車

車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第九條建立和完善業(yè)主委員會報告制度。業(yè)主委員會每年應(yīng)當(dāng)向所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進行工作報告，主要內(nèi)容是業(yè)主委員會作用發(fā)揮、物業(yè)共有部分經(jīng)營與收益、維修資金使用等情況。同時，業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出涉及住宅區(qū)重大事項的決定前，應(yīng)當(dāng)告知所在居（村）民委員會，并認(rèn)真聽取居（村）民委員會的建議。

第十條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強對業(yè)主委員會履職情況的日常監(jiān)管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定，違反法律法規(guī)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改或者依法依規(guī)撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會未依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。對業(yè)主委員會委員出現(xiàn)違法違規(guī)行為、涉嫌犯罪的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報告，并積極配合調(diào)查。

第十一條　未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，積極組織成立物業(yè)管理委員會，臨時代行業(yè)主委員會職責(zé)。在組建物業(yè)管理委員會過程中，應(yīng)充分調(diào)動住宅區(qū)內(nèi)共產(chǎn)黨員、勞動模范、“兩代表一委員”等的積極性，引導(dǎo)和發(fā)動各方力量積極參與物業(yè)管理委員會組建。暫不具備成立物業(yè)管理委員會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)住宅區(qū)屬地居（村）民委員會臨時代行業(yè)主委員會職責(zé)。

第三章　規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為

第十二條　按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)涵蓋住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)與安全管理、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常管理與維護、公共秩序維護、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等方面內(nèi)容。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真履行工作職責(zé)。同時，以物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)積極引導(dǎo)居民樹立等價有償?shù)南M觀念，客觀準(zhǔn)確地評判物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。積極探索建立第三方對住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和住宅區(qū)環(huán)境的評價機制。

第十三條　物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家、省、市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，認(rèn)真履行法定職責(zé)，自覺維護好居民權(quán)益。在此基礎(chǔ)上，重點圍繞安全生產(chǎn)、秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生等方面，加強以下工作：

（一）安全管理方面，重點做好清理樓道雜物、暢通消防通道、制止裝飾裝修違法違規(guī)拆改等。

（二）共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維護方面，重點做好電梯維護、高層消防設(shè)施設(shè)備管理，配合相關(guān)部門做好用電、燃?xì)獾瘸ＷR宣傳工作等。

（三）環(huán)境衛(wèi)生方面，重點做好住宅區(qū)日常清掃保潔、冬季除運雪、合理設(shè)置垃圾分類設(shè)施、垃圾容器管理、定期清理化糞池等。

（四）公共秩序維護方面，重點做好規(guī)范停放充電行為、配合安全管理部門做好電動自行車集中充電設(shè)施和電梯阻攔系統(tǒng)配置等安全管理工作。

（五）綠化養(yǎng)護方面，重點做好修剪樹木、綠植維護、制止侵占?xì)木G地行為等。

第十四條　物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實公示制度，在住宅區(qū)醒目位置公示以下內(nèi)容：

（一）服務(wù)合同、服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、有償服務(wù)事項及收費標(biāo)準(zhǔn)；

（二）項目承接查驗報告、園區(qū)平面圖、共用部位共用設(shè)施設(shè)備分布圖、車位權(quán)屬等；

（三）物業(yè)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，項目經(jīng)理及各服務(wù)專業(yè)負(fù)責(zé)人信息、聯(lián)系方式，各層級投訴電話；

（四）電梯、消防等安全設(shè)施設(shè)備維保信息、合同和應(yīng)急處理措施，監(jiān)控設(shè)施配置情況，電梯運行維護費用收支情況；

（五）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的收益和支出情況；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布公開的事項。

第四章　加強對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)與監(jiān)管

第十五條　住宅區(qū)物業(yè)管理的方式以及選（續(xù)）聘物業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會依法依規(guī)組織召開業(yè)主大會進行確定；未組建業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理委員會或者居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會確定。提倡通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)。

第十六條　在住宅區(qū)選（續(xù)）聘物業(yè)企業(yè)過程中，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要切實發(fā)揮引導(dǎo)和監(jiān)督作用。在引入方式、資格條件、選聘流程等方面嚴(yán)格把關(guān)，全過程監(jiān)督業(yè)主委員會在引入物業(yè)企業(yè)過程中的履職情況，依法依規(guī)引入物業(yè)企業(yè)。

第十七條　區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)定期向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）推送轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)信用情況，并報送至市信用信息共享平臺。

第十八條簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向?qū)俚亟值篮蛥^(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門同時備案，未建立業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理委員會或者居（村）民委員會提報。

第十九條　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。對于不配合移交、不撤離園區(qū)或故意擾亂住宅區(qū)秩序的物業(yè)企業(yè)，房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤離，逾期不撤離的，將其行為記入信用檔案。違反治安管理法律、法規(guī)的，由公安機關(guān)依法給予治安處罰。

第二十條　各地區(qū)要強化物業(yè)信用監(jiān)管。嚴(yán)格執(zhí)行《沈陽市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項目負(fù)責(zé)人信用信息管理辦法》，把信用考核作為對物業(yè)企業(yè)監(jiān)管的重要抓手，將信用考核與12345訴求辦理充分結(jié)合，重點圍繞因違反物業(yè)服務(wù)合同，導(dǎo)致業(yè)主投訴及物業(yè)企業(yè)對居民合理訴求置之不理、態(tài)度冷漠等問題，予以信用監(jiān)管。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)對全年信用監(jiān)管情況進行匯總，評定等級納入信用檔案。

第二十一條　建立沈陽市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評體系。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）采取日?？荚u、居民滿意度調(diào)查等方式，每季度對住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行考評。市房產(chǎn)主管部門根據(jù)每季度考評結(jié)果，形成全市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核排行榜（紅黑榜），定期在行業(yè)網(wǎng)站和相關(guān)媒體上發(fā)布。對于“紅榜企業(yè)”，優(yōu)先推薦各類創(chuàng)先評優(yōu)活動。對于“黑榜企業(yè)”，給予物業(yè)企業(yè)信用扣分，取消下一年度內(nèi)行業(yè)創(chuàng)先評優(yōu)資格。

第二十二條　建立約談-曝光-處罰-退出的處置機制。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要聯(lián)合區(qū)、縣（市）房產(chǎn)等部門對考評排名靠后、業(yè)主滿意度較低的物業(yè)企業(yè)進行約談，限期整改，整改不合格的在本區(qū)域進行曝光；對存在違法違規(guī)行為的，聯(lián)合城管執(zhí)法等部門進行處罰；對服務(wù)質(zhì)量差，群眾反映強烈，年度服務(wù)質(zhì)量考核排名靠后的，指導(dǎo)召開業(yè)主大會解聘住宅區(qū)物業(yè)企業(yè)，暢通退出機制。

第五章　落實部門職責(zé)

第二十三條　建立職能部門進住宅區(qū)責(zé)任清單，全面提升基層社會治理能力。要建立市、區(qū)兩級住宅區(qū)物業(yè)管理工作專班，明確各部門在住宅區(qū)內(nèi)的工作職責(zé)。各部門要提高認(rèn)識，按職責(zé)分工各司其職，制定住宅小區(qū)管理服務(wù)“責(zé)任清單”，加大對物業(yè)企業(yè)的指導(dǎo)力度，有效解決職能交叉和監(jiān)管缺失問題。打破住宅區(qū)圍墻“隔離帶”,破解住宅區(qū)沈陽物業(yè)服務(wù)中矛盾和難點問題。

房產(chǎn)部門：負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)各區(qū)縣（市）開展物業(yè)管理相關(guān)工作，制定全市物業(yè)管理政策，指導(dǎo)監(jiān)督各項政策貫徹落實。

城市管理行政執(zhí)法部門：負(fù)責(zé)依法開展有關(guān)規(guī)劃、綠化、市容環(huán)衛(wèi)的行政處罰工作。對住宅區(qū)內(nèi)樹木病蟲害、樹木修剪等綠化問題進行技術(shù)指導(dǎo)。

公安部門：對住宅區(qū)內(nèi)違反治安管理法規(guī)的行為依法處罰，查處住宅區(qū)內(nèi)高空拋物等影響公共安全、公共秩序的違法犯罪行為，對違規(guī)燃放煙花爆竹、監(jiān)控安防、違規(guī)養(yǎng)犬等開展監(jiān)督檢查，依法參與交通安全糾紛處理，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)的檢查。

發(fā)展改革部門：會同房產(chǎn)部門按照我市住宅物業(yè)服務(wù)等級制定住宅物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價格。

司法部門：負(fù)責(zé)加強對各級物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解組織的指導(dǎo)，建立包含物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處在內(nèi)的人民調(diào)解專家?guī)臁?/span>

市場監(jiān)管部門：負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查價格公示，依法查處物業(yè)企業(yè)價格違法行為；負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全監(jiān)察工作，依法查處違法行為。

生態(tài)環(huán)境部門：負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)依法處置住宅區(qū)內(nèi)堆放毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)等廢棄危險化學(xué)品；生態(tài)環(huán)境保護監(jiān)管職責(zé)范圍內(nèi)的污水、廢氣、噪聲等污染環(huán)境行為的監(jiān)督檢查和執(zhí)法工作。

應(yīng)急管理部門：負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)企業(yè)建立應(yīng)急管理工作機制，完善相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，做好安全生產(chǎn)、自然災(zāi)害等突發(fā)事件初期處置和綜合防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)工作。對違反相關(guān)應(yīng)急管理規(guī)定的行為開展執(zhí)法檢查和行政處罰。

消防救援部門：負(fù)責(zé)對公安派出所移交的住宅區(qū)內(nèi)違反消防法律、法規(guī)的行為依法查處。加強住宅區(qū)電動自行車違規(guī)停放、充電等行為的執(zhí)法檢查和行政處罰。

自然資源部門：負(fù)責(zé)在出讓地塊規(guī)劃條件中明確物業(yè)用房、停車位、電動汽車、電動自行車等配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，在不動產(chǎn)登記時明確物業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬；配合房產(chǎn)主管部門在物業(yè)管理活動中需利用不動產(chǎn)登記信息實行信息互通共享。

人力資源和社會保障部門：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)依法用工，依法受理物業(yè)企業(yè)的勞動爭議案件，協(xié)調(diào)處理物業(yè)企業(yè)的勞資糾紛。

城鄉(xiāng)建設(shè)部門：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的綜合管理，負(fù)責(zé)商品住房竣工驗收的聯(lián)合督促指導(dǎo)；負(fù)責(zé)住宅區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量及室內(nèi)裝飾裝修工程監(jiān)督管理；協(xié)調(diào)燃?xì)饨?jīng)營企業(yè)做好住宅區(qū)內(nèi)燃?xì)夤芫€的維修和養(yǎng)護工作。

國防動員部門：負(fù)責(zé)人防工程的監(jiān)督管理工作，監(jiān)督檢查危害、破壞人防工程設(shè)施等違法行為。

體育部門：負(fù)責(zé)指導(dǎo)做好老舊小區(qū)內(nèi)健身器材的更新、維修和養(yǎng)護。

文化旅游和廣播電視部門：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)廣電公司做好住宅區(qū)內(nèi)有線電視升級改造、維修和巡檢工作。

供電、供水、供氣、供熱、通信等部門（單位），依法承擔(dān)住宅區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、更新的責(zé)任。

第六章　發(fā)揮紅色物業(yè)示范引領(lǐng)作用　

第二十四條　充分發(fā)揮基層黨組織的引領(lǐng)作用，街道黨工委要對轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理工作實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。健全社區(qū)和物業(yè)黨建聯(lián)建機制，推動業(yè)主委員會成員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的黨員與社區(qū)黨組織實現(xiàn)“雙向進入、交叉任職”。

第二十五條　打造紅色物業(yè)，積極選樹企業(yè)黨組織作用發(fā)揮好、活動載體豐富、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿意度高的典型，以點帶面的推動各地區(qū)物業(yè)管理水平整體提升。

第二十六條推動社區(qū)黨建聯(lián)席會議制度落實，完善“1+3+N”協(xié)商議事和矛盾糾紛化解機制，大力開展鄰里說事、鄰里評事，鄰里議事，聚焦解決群眾急難愁盼問題，通過共商、共議、共謀，積極協(xié)調(diào)化解住宅區(qū)內(nèi)各類矛盾糾紛，降低物業(yè)服務(wù)問題訴求量。

第七章　附則

第二十七條　本辦法自**日起實行

沈陽物業(yè)公司服務(wù)與活動規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

什么是業(yè)主們想要的物業(yè)服務(wù)？

沈陽物業(yè)公司服務(wù)與活動規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

什么是業(yè)主們想要的物業(yè)服務(wù)？

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